Co warto wiedzieć przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego?
Zakup mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji w życiu, do której należy się dobrze przygotować. Już na samym początku warto wiedzieć na co zwrócić uwagę i co sprawdzić, aby nie żałować swojej decyzji. W naszym wpisie przedstawimy pokrótce najważniejsze kwestie związane z kupnem nieruchomości.
1. Sytuacja na rynku.
Przed rozpoczęciem poszukiwań najlepiej jest zapoznać się z aktualną sytuacją na rynku nieruchomości. Znajomość trendów i lokalnego rynku może okazać się istotna, jeśli chodzi o kupno mieszkania. Rynek nieruchomości – tak jak rynki innych aktywów – jest cykliczny. To oznacza, że występują okresy, w których mieszkania są bardzo drogie, oraz takie, w których są relatywnie tańsze. Innym czynnikiem wpływającym na sytuację na rynku nieruchomości są stopy procentowe i inflacja. Gdy cena kredytu rośnie, spada popyt na nieruchomości, a więc po czasie spada również ich cena. Należy jednak pamiętać, że rynek nieruchomości to rynek, który generalnie reaguje ze sporym opóźnieniem. Sytuacja, która ma miejsce dziś, najprawdopodobniej będzie miała widoczne skutki dopiero za jakiś czas.
Analiza obecnej sytuacji na rynku i umiejętność prognozowania na podstawie cykliczności rynku nieruchomości może zdecydowanie ułatwić ocenę tego, czy warto kupować już teraz, czy lepiej poczekać. Wiedzę o rynku nieruchomości warto czerpać na przykład z raportów (w tym raportów cenowych) publikowanych przez portale ogłoszeniowe oraz firmy działające w branży nieruchomości.
2. Rynek pierwotny czy wtórny?
Jedną z pierwszych decyzji jakie należy podjąć już na samym początku jest określenie potrzeb mieszkaniowych, aby móc wybrać czy mieszkanie ma pochodzić z rynku wtórnego czy z rynku wtórnego. Oba rozwiązania posiadają zarówno wady i zalety, o których już kiedyś pisaliśmy. Wpis znajdziecie w zakładce „blog” – zachęcamy do przeczytania.
W naszym dzisiejszym poście skupimy się na aspektach zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.
3. Lokalizacja i Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Lokalizacja nieruchomości jest jedną z jej najważniejszych cech. Bardzo często to właśnie ona w głównej mierze rzutuje na cenę nieruchomości. Przed zakupem warto ustalić czy chcemy mieszkać bliżej centrum miasta, czy może jednak w spokojnej, zacisznej, oddalonej od centrum okolicy. Równie ważne jest sprawdzenie odległości dzielącej wybrane mieszkanie od często odwiedzanych miejsc, takich jak sklepy, punkty usługowe, praca, przedszkola, żłobki czy szkoły oraz zmierzenie czasu potrzebnego na dotarcie do nich.
Na etapie wybierania lokalizacji przyszłego miejsca zamieszkania, najlepiej jest sprawdzić czy okolica jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Warto przeanalizować MPZP, aby mieć wiedzę czy w najbliższych latach nie planuje się w okolicy żadnych inwestycji, które mogłyby wzbudzić nasze zaniepokojenie np. budowy wysokie budynku czy ruchliwej drogi.
4. Stan prawny nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości to najważniejsza rzecz jaką należy sprawdzić przed podjęciem decyzji o zakupie. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości, może być źródłem poważnych problemów, a przede wszystkim utrudni sfinalizowanie transakcji.
Chcąc sprawdzić stan prawny nieruchomości należy przejrzeć wiele dokumentów. Do najważniejszych z nich należy księga wieczysta, która jest skarbnicą wiedzy o nieruchomości. To właśnie w niej są wpisane wszystkie prawa i roszczenia dotyczące danej nieruchomości. Innymi dokumentami które określają stan prawny są m.in. wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zaświadczenie z lokalnych urzędów o tym, czy nieruchomość jest objęta ochroną zabytków lub przyrody czy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia.
Warto przede wszystkim mieć świadomość, na czym polega badanie stanu prawnego nieruchomości – w istocie jest to nic innego jak pozyskanie i przejrzenie wszystkich dokumentów, jakie jej dotyczą i które mają wpływ na jej sytuację prawną. Określenie stanu prawnego nieruchomości powinno polegać również na porównaniu informacji widniejących w poszczególnych dokumentach. Sprawdzenie stanu prawnego to nie lada wyzwanie wymagające czasu i wiedzy prawnej. W tej kwestii warto zaczerpnąć pomocy specjalisty. Profesjonalnie zajmują się tym agencje nieruchomości, a także kancelarie prawne, oferując specjalistyczną usługę w postaci audytu nieruchomości (due diligence).
5. Stan techniczny mieszkania i budynku.
Zakup nieruchomości z rynku wtórnego zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Można jednak zminimalizować obawy i poznać stan techniczny kupowanej nieruchomości jeszcze przed podpisaniem umowy. Dobrym pomysłem będzie sporządzenie listy tego, co chcemy sprawdzić i o co chcemy zapytać. Ocenę, zwłaszcza w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, należy rozpocząć od oceny ogólnego stanu budynku. Kolejnym krokiem jest ocena stanu technicznego samego lokalu. Na oglądanie mieszkania najlepiej umówić się w ciągu dnia, tak aby oglądać lokal przy świetle dziennym. Warto sprawdzić stan okien, drzwi, podłóg, instalacji elektrycznych, czyli wszystkiego, co może wpłynąć na rachunki. Oglądając lokal należy zwrócić uwagę na zapachy. Nieprzyjemny zapach może świadczyć o rozwoju materii organicznej (grzybni lub pleśni budowlanej). Ocenienie stanu ścian jest również bardzo ważnym elementem, wszelkie odparzenia farby lub czarny nalot świadczą o zawilgoceniu przegród.
Oglądając mieszkanie lub dom samodzielnie jesteś w jakiś sposób związany emocjonalnie z transakcją. Najlepiej poprosić o ekspertyzę specjalistę z zakresu budownictwa. Wynajęty fachowiec nie przychodzi do mieszkania tylko z kartką i długopisem. Posiada specjalistyczny sprzęt pozwalający na weryfikację wad ukrytych.
6. Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania
Określając budżet na zakup mieszkania, warto również pamiętać, że po zakupie nieruchomości trzeba będzie ponieść dodatkowe koszty. W przypadku rynku wtórnego do ceny nieruchomości należy doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych, wynoszący 2% wartości rynkowej mieszkania. Dodatkową opłatą jest również taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Jej wysokość jest ustalana indywidualnie, a prawo narzuca tylko górną stawkę, która jest uzależniona od wartości nieruchomości.
Kolejne koszty, które obciążają stronę kupującą są związane z opłatami sądowymi. Jest to koszt opłaty za wniosek do sądu ( 200zł ) oraz opłata za zmianę wpisu w księdze wieczystej ( 200zł ). Są to opłaty, które uiszcza się u notariusza.
Aby zakup nieruchomości okazał się odpowiedzialną decyzją, należy wziąć pod uwagę mnóstwo czynników. Warto wspomnieć o jeszcze jednej, bardzo ważnej kwestii – zakup nieruchomości powinien odbywać się bez emocji. Ważne jest chłodne spojrzenie na sytuacje i obiektywna ocena potencjału nieruchomości. W tej sytuacji warto skorzystać z pomocy agenta nieruchomości, który nie dość, że ma większe doświadczenie w branży i wie jak unikać pułapek procesu sprzedaży czy kupna nieruchomości, to ma również chłodne spojrzenie na sytuację, które pomoże w dokonaniu rozsądnego wyboru.
Opracowała: Klaudia Dyjak NEODOM