Trwa boom na zagraniczne nieruchomości. Jak nabyć nieruchomość we Włoszech?
Z uwagi na szalejącą inflacje w ostatnim czasie wzrosło zainteresowanie zakupem nieruchomości inwestycyjnych za granicami naszego kraju. Od kilku miesięcy Polacy dołączyli do grupy najbardziej aktywnych nacji w zakupach apartamentów i domów na południu Europy. Boją się o swój majątek i wolą inwestować swoje pieniądze w nieruchomości za granicą. Popularnym kierunkiem tego typu inwestycji stały się Włochy. Jest to atrakcyjny i opłacalny rynek z wielu powodów. Przede wszystkim ceny nieruchomości we Włoszech są obecnie bardzo niskie. Ponadto gwarancja słońca, pyszne jedzenie, bogata architektura, piękne widoki i dobrze rozwinięta turystyka sprawiają, że Włochy są jednym z najczęściej odwiedzanych krajów na świecie.
Pojawia się więc w tej chwili pytanie – jak wygląda proces zakupu nieruchomości we Włoszech i na co należy zwrócić uwagę przy planowaniu takiej inwestycji?
W naszym artykule postaramy się przedstawić najważniejsze aspekty zakupu nieruchomości we Włoszech.
Kto może nabyć nieruchomość we Włoszech?
Obywatele Państw członkowskich Unii Europejskiej z uwagi na swobody zagwarantowane przepisami wspólnotowymi, mogą na tych samych zasadach, co obywatele Włoch, nabywać nieruchomości. Nie muszą oni okazywać pozwolenia na pracę ani wizy. Do najważniejszych kwestii przy zakupie należy uzyskanie włoskiego kodu fiskalnego (codice fiscale) - będącego odpowiednikiem polskiego numeru NIP – nadawanego przez Urząd Skarbowy (Agenzia delle Entrate) oraz opłacenie kosztów notarialnych i podatków związanych z zakupem nieruchomości.
Jak wygląda proces nabycia nieruchomości we Włoszech?
Prawo włoskie wymaga, aby umowa przenosząca własność nieruchomości została zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Wybór notariusza (notaio) dokonywany jest przez nabywcę i nie powinien zostać narzucony ani przez sprzedającego ani agencję nieruchomości czy tez bank, do którego wystąpiono o kredyt.
Zadaniem notariusza jest sprawdzenie czy sprzedający ma tytuł prawny do konkretnej nieruchomości oraz, czy nie jest ona obciążona hipoteką. Weryfikuje również ewentualne prawo pierwokupu innych podmiotów. Dodatkowo podaje kupującemu sumy podatków od transakcji.
Wynagrodzenie włoskiego notariusza zależy od kilku czynników. Przede wszystkim należy wskazać czy nieruchomość będzie spełniać funkcję „pierwszego” domu czy też tylko „drugiej” (kolejnej) nieruchomości. Od tego wyboru zależą opłaty rejestrowe, które w przypadku pierwszego domu wynoszą 2% od wartości katastralnej nieruchomości, a w przypadku kolejnej nieruchomości już 9%.
Warto zaznaczyć, że osobista obecność na akcie notarialnym nie jest konieczna.
Do aktu notarialnego może się stawić profesjonalny pełnomocnik władający językiem włoski i polskim. Udzielenie pełnomocnictwa może nastąpić przed polskim notariuszem. Wymaga to jednak koordynacji działań pomiędzy notariuszami w obydwu krajach, ponieważ udzielone pełnomocnictwo musi spełniać wymagania włoskiego notariusza, który będzie sporządzał umowę sprzedaży.
Po uzyskaniu pełnomocnictwa należy uzyskać uwierzytelnienie podpisu notariusza przed miejscowo właściwym polskim Sądem Okręgowym, a następnie uzyskać klauzulę apostille w Ministerstwie Spraw Zagranicznych.
We Włoszech często praktykowane jest złożenie oferty kupna (offerta di acquisto albo proposta di acquisto immobiliare). Oferta jest wiążąca, czyli zobowiązuje do kupna, jeśli właściciel się zgodzi.W ofercie proponuje się też wysokość zadatku (cappara). Ewentualnie można podpisać tylko umowę przedwstępną, bez składania oferty kupna. Za rejestrację umowy wstępnej tradycyjnie płaci kupujący. Na gruncie prawa włoskiego zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie jest obowiązkowe aczkolwiek jest powszechnie zalecane.
Podatek rejestrowy, podatek katastralny i podatek od nieruchomości we Włoszech
Nieodłącznym elementem, o który należy pamiętać przy nabywaniu nieruchomości są kwestie obciążeń podatkowych. Opłacenie podatków to formalności, bez których nie jest możliwe sfinalizowanie transakcji zakupu nieruchomości. Wysokość podatków jest uzależniona od wartości przedmiotu sprzedaży oraz od jego przeznaczenia. Podatkami bezpośrednio związanymi z zakupem nieruchomości są: podatek od rejestracji nieruchomości (l’imposta del registro), podatek od hipoteki (tasso ipotecario) i podatek katastralny (tributo catastale). Co ważne, po nabyciu nieruchomości właściciel ma obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości ICI (imposta comunale immobili), którego wysokość jest ustalana przez władzę gminy i odprowadzana 2 razy w ciągu roku.
Proces nabycia nieruchomości we Włoszech dużym uproszczeniu:
1. Znalezienie domu/mieszkania/działki
2. Oględziny nieruchomości
3. Sprawdzenie dokumentacji, w tym legalności budynku i weryfikacja obciążeń
4. Negocjacje ceny
5. Złożenie oferty, przyjęcie jej i ewentualna rejestracja
6. Opłacenie zadatku
7. Weryfikacja dostarczonych dokumentów
8. Opłacenie podatków i podpisanie aktu u notariusza
9. Wpis do księgi wieczystej
10. Przepisanie mediów – wody, prądu, gazu itp.
Wynajem nieruchomości we Włoszech
Coraz więcej osób, które kupiło dom lub mieszkanie we Włoszech rozważa wynajem swojego lokalu, pozostawiając sobie możliwość na elastyczne korzystanie z nieruchomości. Jednym z najbardziej atrakcyjnych modeli najmu we Włoszech jest model krótkoterminowy. Osoby, które zainwestowały w nieruchomości w miejscowościach stricte turystycznych, decydują się właśnie na wynajem turystyczny pod postacią wakacyjnych mieszkań i domów a nawet pensjonatów.
Co z podatkami?
Warto pamiętać, że cena nieruchomości to nie wszystko. Dochodzą do niej koszty administracyjne, koszty administrowania, remontów, utrzymania nieruchomości i przede wszystkim podatki.
Wszystkie państwa, z którymi Polska zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zastrzegają, że dochody pochodzące z wynajmu nieruchomości położonej w innym państwie niż miejsce zamieszkania osoby, które je uzyskuje, mogą podlegać opodatkowaniu w państwie położenia nieruchomości.
W związku z tym, dochodami osiągniętymi z wynajmu we Włoszech trzeba podzielić się z tamtejszym fiskusem. Opodatkowaniu podlega przychód w postaci 95% czynszu za dany rok, bez możliwości obniżenia go o poniesione wydatki (koszty uzyskania przychodu). Progresywna stawka podatku oscyluje w granicach od 23 do 43%. Do wyboru jest również opodatkowanie według 10 lub 21% stawki liniowej. Wówczas opodatkowaniu podlega 100% przychodu – w tym wypadku również bez możliwości uwzględnienia poniesionych wydatków. Należy też mieć na uwadze opłatę za tzw. zarejestrowanie umowy najmu w urzędzie skarbowym. Wynosi ona 2% wartości czynszu za okres, na jaki zawarto umowę.
W Polsce takie przychody będą zwolnione z opodatkowania, ale wpłyną na podwyższenie stopy procentowej, według której oblicza się podatek od dochodów osiągniętych w Polsce.
Klaudia Dyjak